Modèle de bail à ferme de 9 ans

Avec clauses environnementales

Explications et Modèles

Informations validées MARS 2021

► Un bail « environnemental » est un bail à ferme qui contient :

« des clauses visant au respect par le preneur de pratiques ayant pour objet la préservation de la ressource en eau, de la biodiversité, des paysages, de la qualité des produits, des sols et de l'air, la prévention des risques naturels et la lutte contre l'érosion, y compris des obligations de maintien d'un taux minimal d'infrastructures écologiques ».

La loi donne la possibilité d’inclure dans les TOUS baux ruraux des clauses visant à la protection de l'environnement dans l'utilisation des parcelles ou les méthodes de culture ou d'élevage (Art. L. 411-27. Art. R 411-9-11 et suivants) : le bail de 9 ans, les baux à long terme et le bail cessible.  

• Grâce aux clauses environnementales, le propriétaire foncier a les moyens d'assurer à long terme la gestion agri-environnementales des terres louées.
• Quant au fermier, elles sont la base d'une négociation pour la baisse du fermage demandé.t 

        ►  Important. 

Il est possible d’inclure ces clauses dans tous les contrats avec le consentement des 2 parties, car touchent au principe de la liberté d’exploitation du fermier qui est inscrit et protégé par la Loi.
Dès lors qu’une clause environnementale « autorisée » existe dans un contrat de bail, elle a des conséquences sur 2 autres clauses, le prix du bail et sa résiliation.
En effet, le prix du bail peut être fixé à un niveau inférieur au minimum fixé par arrêté préfectoral, et le non respect des pratiques environnementales inclues dans le bail peut justifier la résiliation du bail ou le refus du renouvellement.

Les obligations agro-environnementales auxquelles sont tenus les agriculteurs sont, déjà, lourdes puisque celui qui est demandeur d’aides PAC doit respecter les règles de la conditionnalité énoncées dans les domaines des BCAE (Bonnes Conditions AgroEnvironnementales).
Au-delà de ces obligations, l’exploitant qui s’engage vers des pratiques plus exigeantes, peut recevoir un complément d’aide au titre du  « verdissement » des aides du premier pilier de la PAC ou des aides du 2nd pilier de la PAC (notamment, les MAEC mises en œuvre en 2015).

Le législateur n’établit pas de lien direct entre la possibilité de souscrire un bail environnemental et l’engagement du fermier à protéger l’environnement au-delà des exigences réglementaires aux fins d'obtenir un complément d'aide.

►  La loi du 13 octobre 2014 a élargi la possibilité de souscrire un bail environnemental.

Elle a ajouté un troisième cas aux deux cas existants.
Cas N°1. Pour certains bailleurs, elle est autorisée sur tout le territoire, comme actuellement.
Il s’agit des cas où le bailleur est une personne publique  ou association agréée de protection de l’environnement ou « entreprises solidaires » ou fondations reconnues d’utilité publique ou fonds de dotation.
Cas N°2. Pour tout bailleur, l’insertion est possible en raison de la localisation des biens affermés, comme actuellement : ils sont situés dans des zones sensibles qui nécessitent une plus grande protection environnementale.
Cas N°3. Nouveau ! Pour tout bailleur, l’insertion est possible pour assurer le maintien de pratiques environnementales déjà appliquées sur les terres objet du bail. Le bail environnemental est autorisé dans le but de garantir sur la ou les parcelles mises à bail le maintien de pratiques ou infrastructures écologiques.

►  Il faut que vous apportiez la plus grande attention à la rédaction du bail !

Une fois qu’il est signé, il vous engage pendant, au minimum, 9 ans, mais, le plus souvent, pendant une ou plusieurs générations, que vous soyez propriétaire foncier ou exploitant agricole ou en cours d'installation en agriculture.

Contenu du dossier

1. PARTICULARITES DU BAIL A FERME DE 9 ANS A CLAUSES ENVIRONNEMENTALES

1.1          Quelques rappels importants sur les caractéristiques du bail à ferme de 9 ans.

1.2          Tous les baux sont concernés par les clauses environnementales

1. Insérer dans un bail rural des clauses environnementales peut s'effectuer pour tous types de baux

2. Les clauses environnementales peuvent être insérées quel que soit le bailleur, public ou privé, et quel que soit le lieu des biens affermés.

3. L’insertion des clauses peut être faite à tout moment du bail

1.3          Les clauses environnementales autorisées dans le bail

1.4          L’étendue des obligations du fermier dépend du statut du bailleur et des zones des biens affermés

Cas 1. Quels que soient le bailleur et la localisation

Cas 2. Le Bailleur est une personne morale de droit public ou un bailleur public par assimilation de la loi

Cas 3. Les biens sont en zones protégées et quel que soit le bailleur

1.5          Le mode d’emploi des clauses autorisées  dans les zones protégées

1. Si les biens affermés sont dans des zones dites « protégées »

2. Si les biens affermés ne sont pas dans des zones dites « protégées », il faut distinguer le bailleur « public » (ou assimilé) et le bailleur privé

1.6          Le rôle primordial de l'état des lieux

1.7          Les conséquences sur le prix du bail

1.8          Les conséquences sur les causes de résiliation du bail

1.9          Les clauses spécifiques au bail environnemental

2. MODELE COMMENTE DE BAIL A FERME DE 9 ANS A CLAUSES ENVIRONNEMENTALES

36 clauses assorties d’options et commentaires

3.            CLAUSES ET CONVENTIONS PARTICULIERES

3.1.         Intervention d’une caution à la signature du bail

3.2.         L’option pour l’assujettissement des fermages a la TVA

 MODELE D’ETAT DES LIEUX - ETAT DES LIEUX  DES INFRASTRUCTURES ECOLOGIQUES

4.1          L’utilité de l’état des lieux

4.2          Règles de base pour la fixation du montant du fermage

4.3          Observations sur les droits de plantation et de replantation dans le domaine viticole  

4.4          Modèles d'état des lieux

 Vous avez 2 fichiers :

1° Un fichier PDF regroupant les explications, les modèles et les tableaux
2° Un fichier word qui vous permet de personnaliser les modèles

Le fichier du dossier sous format PDF : 56 pages format A4
Le fichier du dossier sous format word : 40 pages format A4 

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