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Bail de Petites Parcelles

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MODELE COMMENTE DE BAIL DE PETITES PARCELLES

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Contrat de Bail de Petites Parcelles

Conseils pratiques et modèle commenté de contrat

Informations validées 2020

► Le contrat de bail de petite parcelle a pour objet, comme son nom l’indique, la location de terres agricoles de petite surface qui échappent, partiellement, au statut du fermage.

Pour que des petites parcelles échappent en partie au statut du fermage, elles doivent remplir des conditions réunies.

On ne peut pas signer un bail de petites parcelles aux seuls motifs que la surface de la parcelle se situe en dessous, localement, de l'obligation de souscrire un bail à ferme !

Le législateur a imposé plusieurs conditions à la validité d'un bail de petites parcelles, précisément pour qu'il n'y ait pas un détournement de l'obligation de l'application du statut du fermage.

Pour "le locataire", l'exploitant agricole, le risque de souscrire un bail de petite parcelle non conforme est nul, voire très avantageux : il demandera l'application du statut du fermage et restera dans les lieux pendant plusieurs années, voire plusieurs générations.

Pour le propriétaire bailleur, évidemment, les conséquences juridiques d'un bail de petites parcelles inadapté, sont très éloignées de son intention initiale ; récupérer la jouissance des parcelles quand il en a besoin. 

En effet, le bail de petite parcelle est préféré au bail à ferme pour des raisons biens précises :

  • Le propriétaire foncier et l’exploitant locataire ont beaucoup plus de liberté pour définir les bases du contrat que dans un contrat de bail à ferme. Notamment, le prix et la durée du bail sont librement fixés entre eux.

  • La situation de l’exploitant locataire est beaucoup moins protectrice que celle du fermier. Il n’a pas systématiquement de droit de renouvellement du contrat à la fin de la première période du bail …

  • Le propriétaire peut reprendre aisément la jouissance des terres qu’il a données à bail à la fin du contrat.

► Pour être sûr de pouvoir signer un bail de petites parcelles, vous avez toutes les informations dans ce modèle, notamment quand il s’agit de préciser la portée des différentes conditions.

La première condition semble simple mais nécessite un calcul en cas de parcelles de nature différente.

3 autres conditions sont sujettes à interprétation, les arrêtés préfectoraux donnant très peu de précisions. 

► Lorsque le respect de ces conditions est mal apprécié, l’une ou l’autre des parties au contrat peut saisir le tribunal des baux ruraux pour faire requalifier le contrat de bail de petite parcelle en bail à ferme de 9 ans.

Bien évidemment, cette action est, surtout, engagée par l’exploitant qui veut bénéficier du statut beaucoup plus protecteur du bail à ferme et surtout, qui veut continuer à exploiter les terres au-delà du terme initialement fixé dans le bail de petite parcelle, par exemple.

► Grâce au modèle, vous réglez les nombreux points sur lesquels ne s’appliquent pas, obligatoirement, les règles du bail à ferme. 

CONTENU DU DOSSIER DE CONTRAT DE BAIL DE PETITES PARCELLES

1     Quelles parcelles peuvent être louées par contrat de bail de petites parcelles ?

1.1   Condition 1 : la superficie ne doit pas dépasser le seuil maximumfixé par arrêté préfectoral

  1. Localement, plusieurs seuils de surface peuvent être applicables
  2. Le cas de parcelles louées de nature différente
  3. Le cas de parcelles mitoyennes de parcelles déjà données par bail à ferme
  4. Quelles sont les conséquences des modifications apportées à la parcelle en cours de bail ?

1.2   Condition 2 : les Parcelles ne doivent pas constituer un corps de ferme 

1.3   Condition 3 : les Parcelles ne doivent pas constituer une partie essentielle de l'exploitation

1.4   Condition 4 : les parcelles ayant fait l’objet d’une division depuis moins de 9 ans sont exclues du bail de petite parcelle.

2    Commentaires sur les particularités et les clauses du bail de petites parcelles

2.1   Tableau des différences entre le bail de petites parcelles et le statut du bail à ferme de 9 ans

2.2   Le droit de choisir entre bail de petites parcelles et bail à ferme

2.3   Commentaires sur les clauses du bail de petites parcelles

3    Modèle de bail de petites parcelles

4    Modèle d’Etat des Lieux

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1° Un fichier PDF regroupant les explications, les modèles et les tableaux
2° Un fichier word qui vous permet de personnaliser les modèles

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