Modèle de bail à ferme de 25 ans

Informations validées OCTOBRE 2024

► Le bail de 25 ans est trop méconnu car il est le seul vrai moyen de garantir au propriétaire qu'il pourra mettre fin au bail s'il le souhaite. Il a le double intérêt :

1. de donner à l'exploitant agricole l’assurance d’exploiter les biens affermés pendant une longue période sans avoir à supporter le coût élevé de l'achat du foncier.
2. Et au Bailleur, la possibilité de « récupérer » la disponibilité du foncier loué.

Si le propriétaire veut se donner, ultérieurement la possibilité de vendre les terres, il a intérêt à ce qu’elles soient libres de location et le bail de 25 ans lui ouvre cette perspective.
En effet, dans un bail à ferme « normal » de 9 ans renouvelable, si le propriétaire n’a personne, dans sa famille proche, intéressé par la profession agricole, il va lui falloir attendre la retraite du fermier pour espérer récupérer ses terres … et à la condition que le fermier quitte la profession sans enfant ni conjoint pour lui succéder !
Le propriétaire peut, certes, refuser le renouvellement du bail mais les motifs reconnus du refus de renouvellement du bail restent très encadrés par le législateur : des fautes du fermier limitativement énumérées (mauvaise exploitation, difficile à argumenter, ou défaut d'exploitation et deux défauts de paiement du fermage) ou l’exercice du droit de reprise du propriétaire.
Avec le Bail de 25 ans, pas besoin d’invoquer un des motifs précis applicables aux baux de 9 ans pour récupérer les terres à la fin du bail.

En outre, comme les autres baux de longue durée, il comporte des avantages fiscaux sur les droits de succession ou donation et sur l'Impôt sur les Fortunes Immobilières.

► Le bail de 25 ans présente des similitudes avec le bail de 9 ans : 

1. Les règles du fermage s’appliquent aux baux de 25 ans,
2. Sauf les dispositions applicables aux baux à long terme mentionnées aux articles L. 416-1 et suivants du Code rural et les dispositions spécifiques au bail de 25 ans.

► Deux formules de bail à 25 ans sont autorisées par le législateur.

Chacune a ses avantages mais des différences sont à considérer par le Bailleur soumis à l'ISF : des clauses lui sont favorables et d'autres lui enlèvent tout avantage fiscal au regard de cette imposition.

► Le bail à 25 ans est souvent comparé au bail de 18 ans cessible.

C'est pourquoi vous trouverez les informations qui vous permettent de choisir entre ces 2 options.

Comme dans tous nos modèles, vous êtes accompagné, pas à pas, pour choisir chaque clause du bail, en fonction de vos intérêts.

Modèles de bail à ferme de 25 ans
Modèles commentés et clauses particulières
Contenu du dossier

1. LES CARACTERISTIQUES DU BAIL DE 25 ANS

1. Les particularités du bail de 25 ans par rapport au bail à ferme traditionnel de 9
ans
a) 1° Le bail de 25 ans permet au propriétaire de reprendre les biens loués à l’issue de la
période de 25 ans
Il existe un choix entre 2 formules.
b) Comme les autres baux à long terme de 18 ans et plus, le bail de 25 ans bénéficie
d’avantages fiscaux mais sous conditions de clauses
c) Le bail à long terme est exonéré de la taxe de publicité foncière (CGI, art. 743, 2°).
d) Le prix du bail
e) L’âge du preneur
f) Un état des lieux est obligatoire dans un bail à long terme
g) Les clauses sur la transmission du contrat aux membres de la famille du preneur
Pour la transmission aux descendants, il convient de distinguer 2 cas :
En ce qui concerne la transmission au conjoint ou son association au bail, les baux à
long terme suivent les mêmes règles que le bail habituel de 9 ans.
En ce qui concerne la transmission au décès du preneur
h) D’autres différences résultent, logiquement, des particularités du bail de 25 ans

2. Les autres règles du fermage s’appliquent aux baux de 25 ans

2. MODÈLES DE BAIL A FERME DE 25 ANS

BAIL A FERME DE VINGT-CINQ ANS AVEC CLAUSE DE TACITE RECONDUCTION
BAIL A FERME DE VINGT-CINQ ANS SANS CLAUSE DE TACITE RECONDUCTION

3. CLAUSES ET CONVENTIONS PARTICULIÈRES

Vous avez 2 fichiers :

1° Un fichier PDF regroupant les explications et les modèles
2° Un fichier word qui vous permet de personnaliser les modèles

Le fichier du dossier sous format PDF : 64 pages format A4
Le fichier du dossier sous format word : 44 pages format A4

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Ils sont demandés pour la constitution des dossiers d'aides PAC, contrôlés par les administrations et organismes dont la mission est de faire respecter la règlementation européenne et les dispositions du code rural, le contrôle des structures, la SAFER, la MSA, et le fisc quand il s'agit de baux à long terme.

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